住房租赁监管要以租金及房源信息披露为抓手

原标题：李宇嘉：住房出租监管要以租金及房源信息透露为抓手5月19日，住建部就《住房出租和销售管理条例》（以下全称条例）公开发表印发。这是我国第一部具体规范住房出租的行政管理法规，也体现出有我国房地产已部分转入存量时代、出租时代，出租已沦为居民居住于形式的最重要自由选择和生活方式。多达，目前我国大约有1.6亿人在城镇租房居住于，占城镇常住人口的21%。未来，我国将追加2亿人转入租房市场。

到2030年，出租人口预计将约2.7亿人，长年出租人群占比将超过30%。大环境也在助推出租时代来临。首先，近年来热点城市或区域的房价又上了房源信息一个台阶，居民首次购房年龄延期，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁延期至2016年的34岁；其次，陆续转入社会的85后、90后、00后，其结婚年龄也适当延期，单身贵族兴起；再度，外来人口居住于稳定性提高，2014年大约有2.53亿城镇外来人口，其中60%携同未婚、子女一起流动，在低收入地城市平均值居住于时间多达3年；最后，近年来房贷月可供下跌慢于租金，月可供与租金剪刀差正在不断扩大。

早在2012年，我国城镇家庭户均享有住房已多达一套，人均住房面积已多达发达国家平均水平（33平方米）。近5年来，我国年均新房销售都在10亿平方米以上，除城镇追加人口产生的购买力、提高型市场需求外，多数可归为资产配备。随着限售政策的普遍布局，住房重返居住于属性下诱导投资常态化，未来将有大量住房投放出租市场。

由此，未来出租供需的体量将不会缩放，出租将逐步代替房屋购买，沦为我国住房供应体系的主体。当然，这也是我国楼市南北成熟期，获释居民被高房价压迫的消费，符合新市民住房市场需求，增进外来人口在城市核心区和服务业发展的手段或标志。但是，这样一个牵涉到如此多民众利益的市场，此前完全仍然在无管理、无数据、无法律的状态下残暴生长。

在房东与房客、房东房客与中介之间的权利义务上，甚至租房供需和租金信息等方面，仍然没具体的规范和信息透露。因此，条例既是形势倒逼所致，也正逢其时。条例将近一半的篇幅重点放到如何确保承租人的权利，笔者细数了一下，承租人总共拥有12项红利，具体表现在对出租人12个不得或约束，比如不得驱赶承租人、不得单方面涨租、不得随便转入房屋、不得无故扣押押金、不得随便解除合同、不得租赁地下室和阳台等等。

在当前出租人强势、承租人弱势的背景下，这12项红利既是对当前出租市场承租人不受侵犯的总结和规范，也意图希望更好的人去租房。当然，出租人有时也是受害者。出租市场基础秩序不规范，政府监管缺陷，必定不会产生诸如不是自己的房子不难过的不当承租人。不珍惜房屋室内环境、推迟交租等，这还是小事，不当承租人伤害设施、随便改动屋内架构，甚至做生产经营等，实践中也不在少数。

因此，条例本着实事求是、权利责任均衡的原则，对承租人不道德展开了约束。唯有如此，出租人长年放盘，与承租人签定长年租约，完备室内设施配备等等规范的、长年的出租思维才能培育一起。如果长年放盘的出租人多了，其租赁经营就不是一锤子买卖，更加侧重执着长年租金收益，增加短租带给的成本和租金损失，而骗租、欺诈等伤害承租人的短期化不道德就较少了。

由此，就不会有很多企业插手出租市场，市场秩序规范水到渠成。因此，条例对住房出租企业租赁自有住房的，除承租人另有拒绝外，拒绝出租期限不得高于3年。租期宽了，出租关系就日趋平稳，出租的交易成本上升了，租金收益减少了，久而久之，确保出租双方的基础秩序就构成了。此外，二房东也是合法的，因为他们本身就是规模化出租的雏形。

事实上，在切合租房市场需求、减少经营成本、延长给定周期等方面，二房东具备很高的效率。如上所述，各大城市陆续转入存量房时代，租房的人更加多，市场也不会自发性促成一批专营房屋租赁业务的人群，也就是二房东，比如房产中介公司、城中村村民、城中村村集体、中介从业人员等个人创业者等。据笔者调查，他们都就是指市场上搜集房源，并经过翻新、配有居住于设施再行投放出租市场。

目前，二房东之所以臭名昭著，在于监管没跟上。比如说，目前连对出租人的监管都正处于缺陷状态，遑论二房东。因此，若否认二房东地位，并展开工商登记，划入政府管理，二房东将仍然是信息不平面、劣币驱赶良币下的灰色产业。

考虑到政策扶植（尤其是国家对规模化出租的税收优惠），二房东未来未来将会茁壮为规范的出租企业。除了约束承租人、出租人，地方政府也要分担自己的责任。条例规定，各地方政府应该创建租金公布制度，定期发布分区域的市场租金水平等信息。信息不平面，这是出租市场乱象丛生、浑水摸鱼，造成承租者权益损毁的罪魁祸首，而信息透露则是解决问题的第一步。

如果租金及房源供需等信息透露完备，毫无疑问是地方政府监管的抓手。另外，条例明确提出，租房者同买房者一样，可以享用子女拒绝接受同等教育等公共服务。做了这两点，地方政府之于出租的监管才是合格的。

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