暴跌60% 40家房企融资完成额骤降！政策会变吗？境内融资计划井喷

时隔1月已完成融资总额剧增，尤其是境外融资大爆发后，2月不受疫情影响，境外融资大幅度回升，40家典型房企已完成融资总额下跌。　　不过，从整体房企公布的融资公告情况看(还包括已完成发售和已发布计划但仍未已完成的)，在销售承压及债务压力的背景下，2月房企境内外融资规模之后井喷。

　　多家研究机构的数据表明，2月，40家典型上市房企已完成融资总额环比下跌6成。不过，整体看，2月以来，房企公布美元融资计划再度多达100亿美元，不仅海外融资加快，更加在内地大量公布公募债等融资计划数百亿，多家房企发售了过去很少闻的短期债券。在境内债方面，2 月在短融中票的造就下，房企发债规模同比快速增长50%，落幕同比5连降。

　　业内人士指出，2020 年房企境内债届满压力提高，3季度开始倒数6个季度届满量多达 1200亿元，变换新冠疫情对销售回款的冲击，必须政策有助于对冲。从数据上看，地产融资提高早已在付诸实践，“融资集中度”提高趋势下龙头房企优势更为突显。

　　值得注意的是，多地贷款房企稳地产政策中明确提出对符合条件房企增大信贷反对力度，住建部也回应，希望商业银行对信用审定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给与反对。不过，央行3月4日开会金融反对疫情防控和经济社会发展座谈会再度特别强调坚决“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期性刺激经济的手段”拒绝，维持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

　　40房企已完成融资总额下跌6成 　　首先，从40家典型房企早已已完成融资的情况来看，时隔1月融资总额剧增，尤其是境外融资大爆发后，2月融资总额有所回升。　　同策研究院的数据表明，2月，40 家典型上市房企共已完成融资金额折算人民币总计477.90亿元，环比暴跌60.34%，主要原因为境外美元债的增加。其中，债权融资金额390.01亿元，占到房企融资总量的81.61%，环比增加 65.03%　　债权融资方面： 　　融资总额分列第一的仍然是公司债，融资金额约187.06亿元，占到比39.14%，但较1月大幅度暴跌77.68%。其中，境内发债一笔，为金科地产发售的23亿元公司债；境外美元债 8 笔，合计融资金额为23.5 亿美元，折算人民币164.06 亿元，环比暴跌 79.25%。

　　分列在第二位的是其他债权融资，融资金额为81.34亿元，占到比17.023%，环比减少35.24%，短期融资债沦为主要融资方式。　　第三位的是境内银行贷款，融资金额75.65亿元，占到比15.83%，环比增加42.46%。　　第四位是发售中期票据，融资总额为21亿元，占到比4.39%。

　　第五位是海外银团贷款，融资总额13.96 亿元，占到比 2.92%。　　第六位是信托贷款融资，融资总额11 亿元，占到比2.30%，大幅度增加85.72%。　　整体看，2 月40典型房企融资以人民币居多，美元次之、港币第三。

其中，外币融资总额为 252.06 亿元，环比大幅度下降 71.49 %。　　对于2月40典型房企已完成融资总额下跌六成的原因，同策研究院总监张宏伟对券商中国记者回应，主要是不受疫情影响，境外资本市场对不受疫情影响的中国房企资金回笼的忧虑，使得境外融资金额急剧下降，造成债权融资总额环比明显下降。预计随着疫情的恶化，境外融资状况不会有所改变。　　整体境内外融资计划之后井喷 　　尽管不受疫情影响，40家典型房企早已已完成融资总额大幅度增加，但是从整体房企公布融资公告的情况看(还包括已发售已完成和计划仍未已完成的)，2月全行业境内外融资规模之后井喷。

　　中原地产首席分析师张大伟统计资料，1月份，房企融资额高达120亿美元，创下最近几年的高点，春节后，境内外融资之后高位运营。2月以来，房企公布的美元融资计划再度多达100亿美元。不仅海外融资加快，更加在内地大量公布公募债等计划数百亿，多家房企发售了过去很少闻的短期债。

　　华泰证券根据 Wind 发债数据统计资料也表明，年初以来地产债供需两央，境内债方面，2 月在短融中票的造就下，发债规模 363 亿元，同比快速增长50%，落幕同比 5 连降；境外债方面，1 月高峰后2月回升，1-2 月总计发售 1523 亿元，同比快速增长3%，已占到去年发行量的 28%。　　券商中国记者根据公开发表信息辨别，仅有2月28日一天，就有多家房企密集公布融资公告。　　2月28日，万科白鱼公开发行不多达90亿元的公司债券及不多达30亿元的住房出租专项公司债券，已获得证监会通过；万达商业白鱼公开发行98亿元小公募，已获得上交所法院；龙湖白鱼公开发行30亿元住房出租专项公司债券；中交地产拟向交易商协会申请人登记发售非公开发表定向债务融资工具融资不多达30亿元，发售公司债券规模不多达7亿元；富力地产白鱼发售4亿美元优先票据；广州越秀金融控股公司公布多项融资计划，牵涉到金额总计最低100亿元。

　　同日，中粮集团顺利发售20亿元短期融资券，票面利率2.1%；首开股份顺利发售30亿元中期票据，票面利率3.88%。　　另外，2月还要一些大额融资公告：2月27日，阳光城白鱼公开发行不多达80亿元(含80亿元)小公募已获得深交所通过；2月21日，华夏幸福公告白鱼发售50亿元公司债；2月11日，金地110亿元小公募获得上交所法院；2月10日，富力地产非公开发行白鱼发售80亿元公司债券上交所已法院；2月10日，首创置业60亿投资基金公司债获得上交所通过。　　对于房企密集公布融资计划的原因，同策研究院研究员陈朦朦指出，因疫情的冲击，房企拿地上升、动工延后、销售冰冻，短期经营性现金流受到风化，房企急需外部融资减轻极大资金压力。　　“房企都忧虑销售压力，对于增大融资力度，大部分融资成本虽然减少，但境内外的融资额减少，不利于减轻企业资金链压力。

”张大伟说道，尤其是预期2、3月份销售上升，带给资金压力将更加大，房企最近在减少一切融资手段，尽可能大额度融资，长短期、境内外、成本强弱的融资全面井喷。　　华泰证券房地产行业研究团队指出，年初以来地产债供需两央，主要因为流动性严格下高收益较低风险的地产债不受资金欢迎、地产融资有可能有所放开、房企紧抓融资窗口期等因素。　　优质房企融资优势突显 　　从融资成本看，同策研究院的数据表明，2月40典型房企已透露的数据中，融资成本低于的是招商蛇口发售的两期超强短期融资券，融资成本为2.7%和2.65%；此外，金地集团发售的第一期10亿元超强短期融资券，票面利率也仅有为2.83%。

融资成本最低的为当代置业发售的两笔境外绿色优先票据，融资金额为2 亿美元和 1.5 亿美元，利率低约 11.8%-11.85%。整体来看，在已透露的数据中，优质房企的融资成本有所上升，多数高于6.5%，在融资环境陡峭的情况下融资优势突显。　　华泰证券研报也认为，1-2 月，低评级地产债发售占到比跃居，“融资集中度”提高趋势再次增强。

其中，AAA 地产债发售 420 亿元，占到境内地产债发售规模的 64%，去年全年为 45%；AA+地产债发售 152 亿元，占到比23%，去年为 34%；AA 地产债发售 85 亿元，占到比 12%，去年为 21%。　　另外，各评级发售成本皆有提高，较低评级提高幅度更大。

据华泰证券统计资料，佳兆业、正荣等今年新的放债券票面利率较此前类似于品种上行300bp以上；绿城、碧桂园、光明等上行200-300bp；融创、滨江、阳光城、美的置业等上行100-200bp；华发、先河、禹洲、金科、龙湖、金地等优质民企和地方国企发债成本亦有40-80bp的上行；保利、招蛇等央企融资成本本就较低，亦上行20-60bp。优质房企融资成本上行更进一步突显融资集中度优势，将确保现金流稳定，同时取得更加多逆周期扩展的筹码。　　华泰证券房地产行业研究团队指出，2020 年房企境内债届满压力提高，3季度开始倒数 6 个季度届满量多达 1200亿元，变换新冠疫情对销售回款的冲击，必须政策有助于对冲。

从数据上看，地产融资提高早已在付诸实践，“融资集中度”提高趋势下龙头房企优势更为突显。　　多地贷款房企给与信贷反对 　　券商中国记者了解到，在近期各地实施的一系列大位地产政策中，无锡、福州、济南、海口等多地明确提出，对符合条件的房企减少信贷渠道与额度，减缓贷款审核派发速度，有条件地给与展期等信贷反对政策。

　　实质上，对于优质企业的融资反对官方有数表态。2月26日，住建部公布《关于强化新冠肺炎疫情防控有序推展企业进停工工作的通报》，其中明确提出，增大扶植力度，解决问题企业实际困难。严苛实施大位快速增长政策。减缓推展银企合作，希望商业银行对信用审定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给与反对，有效地减少企业融资成本。

　　某TOP5房企高管透漏，虽然疫情后房企融资政策基调不变，但公司2月中旬相继接到一些行业协会、监管系统、住建部等政府部门的调研意见，公司解读不会为后期政策调整做到一些打底工作。另一TOP5房企在内部会议上还明确提出，白鱼与金融机构商讨将近期届满贷款在2亿元以上的推迟最少一年以上。

　　不过，陈蒙蒙指出，虽流动性严格、贷款利率上行等政策有助减轻地产融资压力，但融资窗口仅有为短期放开，并不意味著地产融资环境的持久提高。同时，作为房企最重要资金补足的美元债发售因疫情影响而增加，将使得中国房企融资更为艰苦。短期来看，各大房企应做到融资窗口，拓宽融资渠道，为未来做足资金储备。　　值得注意的是，3月4日，央行开会金融反对疫情防控和经济社会发展座谈会再度特别强调坚决“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期性刺激经济的手段”拒绝，维持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

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