认清楼市泡沫根源才能理解“抑制”深意

原标题：傅克友：明白房地产泡沫根源才能解读诱导诗意12月21日，中央财经领导小组举办第十四次会议，明确提出要诱导房地产泡沫。这是今年以来，中央第四次提到资产泡沫涉及问题。此前三次分别为：7月26日，中央政治局会议明确提出诱导资产泡沫；10月28日再度提到侧重诱导资产泡沫；12月14日至16日举办的中央经济工作会议则在具体着力防控资产泡沫的同时，还提到要减缓研究创建基础性制度和长效机制，既诱导房地产泡沫，又防止出现大起大落。

第四次提及房地产泡沫，可见中国房地产泡沫问题的真实性和严重性。但是怎么看房地产泡沫？它是怎么产生的？这个问题如果搞不清楚，那么在避免房地产泡沫时，有可能就无法对症下药。一般来说指出，膨胀的土地供给和货币超发共舞，是今年短期一二线城市房价上涨的原因。

这种从市场供需的角度展开的房价分析，当然是对的，但还只是一种表面的常规思路。必须认识到的是，中国房价问题具备打破于一般经济现象的性质。它既是中国特色的，也是普世的；它既是过去和现在的，还是未来的；它既是短期的，也是长年的。

即便我们分析的是短期房价大上涨，只不过其中也交织了诸多未来的和长年的因素。道理很非常简单，房价体现的只不过不是当期的价格，而在相当大程度上是对于未来的预期。人们之所以欢迎，是因为预期，是因为看见未来。

那么对于房价的预期，来自哪里？有三个角度，可以获取参照。第一是货币化进程。

经济学家易纲明确提出了货币化概念。由于从计划经济到市场经济，中国最初的货币化程度非常低；改革开放后，经济开始大量吸取新的发售的货币，从而货币的快速增长不仅很快提升了货币化的程度，而且没导致通货膨胀。

这个观点，只不过可以限于于房地产问题的分析。房地产就是一个货币化加剧的最重要领域。这也是房地产领域之所以需要沦为资金蓄水池的原因。而这个货币化的过程现在是不是已完成还没定论。

也就是说，中国房地产的市场化有一个逐步接踵而来和蔓延的过程，而且并不平衡。在这个过程中，房地产价格在某些市场化程度较高的城市不会张开大包，异军突起。随着房地产货币化进程的深化，这种差序格局不会获得减轻。

以前的调控虽然可以诱导这个货币化进程，但是不一定需要转变总的趋势。第二是城镇化规律。

经济学家周其仁教授多次提及一个观点，即向城市核心区是城镇化的全球趋势，大城市的密度更加低。例如，美国城市人口大约2.4亿，所居住于的城市面积仅有占到美国国土面积的3%，却生产了全国GDP的85%；日本更加极端，仅有三个大的都市圈就集中于了全国近69%的总人口，生产了74%的GDP。把城镇化跟房地产联系到一起，在或许上，是这个挤满的过程带给了大城市房价的快速增长。

城市的密度低，经济活动挤满，人均生产量快速增长，房价水涨船高，这是一个相辅相成的过程。比如，硅谷房价高不可攀，有可能才是是经济活力的展现出和结果。当然，中国房地产市场目前之所以过于身体健康，跟土地供应的现状密切相关。

中国实质上并不缺少建设用地，但是即便不断扩大或者放松土地市场供应，依然无法转变上述城市密度更加低的趋势。在大城市生活和挤满，就意味著更好的资源和机会，还包括就业机会、投资机会和创业机会，意味著更高的收益。这种趋势也不会与更高的房价预示共生。

第三是大历史视角。从世界很多国家和大城市的房价规律来看，都有一个长年下跌的过程。

统计资料表明，美国整体房价在过去100多年中，年平均增长率大约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。这100多年中，美国经常出现三次房价十年总计涨幅多达100%的大牛市，分别是在1938~1954年、1969~1986年、1995~2007年。日本GDP从1960年代开始一度维持年均10%的经济增长速度，而该国房价也从1960年代甚至更加早于开始腾飞，基本是仍然飞回1990年代，前后经历了约30年的楼市兴旺。

资料表明，同期日本六大城市地价约下跌了56.1倍。这种现象，也可以当作参考仔细观察中国大城市的房价问题。有了这样的角度，再行来看中国的房地产泡沫，可能会有更加精神状态的了解。

高房价中哪一部分是现实的房地产泡沫，还要有区别和检验。只不过中国的房地产泡沫问题，内出生于中国经济运行的逻辑。

房地产泡沫之所以可怕，不是非常简单地因为它价格低，而是因为它造成了中国经济其他方面的拖垮，造成了干实入元神，实体经济不仅没有能跟上房地产，反而受到了诱导。也只有这样，才能解读中央经济工作会议为什么明确提出要减缓研究创建基础性制度和长效机制。留意，这里一方面是特别强调诱导房地产泡沫，另一方面是特别强调避免大起大落，而不是非常简单地一味抨击。

具体措施中，也更好向供给外侧移往，拒绝房价下跌压力大的城市要合理减少土地供应，提升住宅用地比例，盘活城市闲置和陈旧用地。很显著，中央经济工作会议的上述措辞，有助我们对房地产泡沫更加深层次的了解。

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